지목의 뜻과 종류, 지목을 결정하는 방법
지목(地目)이란 토지의 주된 용도와 목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다. 영어로는 the classification of land (into categories based on use)입니다.
지목은 지번 앞에 붙어 토지를 행정상 분류가 가능하게 하는 역할을 하며, ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에 의해 규정됩니다.
지목은 아래 표와 같이 28개로 구분되며 각 지목의 줄임말, 즉 부호가 지정되어 있습니다.
주로 많이 거래되는 지목은 대, 임야, 전, 답, 과수원, 목장용지, 잡종지, 공장용지, 창고용지 총 9개의 지목의 거래가 활발합니다. 특히 잡종지는 다른 지목으로 변경이 매우 쉬워서 의외로 선호되는 지목입니다.
처음부터 28개 지목 전부가 있었던 것은 아닙니다. 가장 초기였던 일제강점기 ~ 1950년 18개부터 시작해서 1951년 ~ 1975년 21개, 1976~ 2001년 24개, 2002년에 현재의 28개로 점차 늘어났습니다.
지목을 결정하는 원칙
1. 지목 법정주의
지목은 임의로 지을 수 없으며 법령에 열거된 지목 28개 중에서만 설정할 수 있습니다.
2. 일필 일목의 원칙
한 필지에는 하나의 지목만 설정할 수 있습니다.
보통 1개의 필지는 소유자와 토지의 용도가 동일하고 지반이 연속되어야 1개의 필지로 인정받을 수 있습니다. 현재 건물이 위치한 토지의 용도가 2가지 이상 겹친다고 해도 아래 주 지목 추종의 원칙에 따라 1개의 지목만 설정해야 합니다. 만약 2개 이상의 지목이 중복될 때는 등록의 선후, 용도의 경중을 고려하여 결정하게 됩니다.
3. 주 지목 추종의 원칙
한 필지가 여러 용도로 사용될 경우 주 용도에 따라 지목을 정해야 합니다. 건물과 주차장, 공원이 모두 있는 아파트 단지가 대표적인 예입니다. 아파트 단지는 일부 토지가 주차장, 공원으로 사용되어도 모두 대지로 지목이 결정됩니다. 이렇게 주된 용도(대지)에 포함되어 따로 지목을 설정하지 못한 주차장, 공원 등과 같은 토지를 양입지라고 합니다.
반대로 아파트 내 임야의 면적이 건물의 면적과 비슷한 경우 임야에서 대지로 지목 변경을 불허한 사례도 있으니 주의하시기 바랍니다.
만약 1개의 필지에 여러 지목을 설정하고 싶다면 필지를 나눈 후에 주소를 변경해야 합니다. 하지만 대지를 분할하는 경우 최소 면적 기준인 60㎡ 이하는 대지로 분할이 불가능하며, 주 지목 추종의 원칙에 따라 지목이 결정됩니다.
4. 등록 선후·용도 경중의 원칙
도로나 하천, 제방, 구거, 수도용지, 철도용지 등 지목이 중복된 경우 공부 상 먼저 등록되었는지 여부 및 토지 용도의 경중을 판단해 적용합니다. 최근 부족한 토지를 입체적으로 이용하기 위해 설치하는 지하철, 고가도로 등이 이에 해당하게 됩니다.
5. 영속성의 원칙(일시 변경 불변의 원칙)
필지가 일시적으로 원래 용도에서 벗어나 다른 용도로 사용될 때는 지목을 변경할 수 없습니다. 계속해서 농사를 짓던 전과 답을 일시적으로 휴경했다고 해서 지목을 변경하지는 않으며 계속 지목을 유지해야 합니다.
6. 사용 목적 추종의 원칙
개발사업은 토지구획정리사업, 도시계획사업, 농지개량사업 등 다양한 형태로 진행하며, 이 사업을 진행하며 토지를 새롭게 구획하게 됩니다. 이러한 토지들은 사업에서 의도한 사용목적에 맞게 지목을 정해야 한다는 의미입니다. 예를 들어 도시계획법에 따라 공원이나 학교 용지로 개발되었는데 대지나 주차장으로 지목을 결정할 수 없습니다.
28개 지목 구체적으로 살펴보기
1. 전
물을 항상 이용하지 않고 콩, 옥수수와 같은 곡물과 오이, 호박, 가지와 같은 채소류, 약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수, 식용 죽순 등을 재배하는 토지이며, 우리가 흔히 말하는 ‘밭’입니다.
여기서 사과, 배, 복숭아와 같은 과수류는 과수원 지목이 별도로 있기 때문에 전에 해당하지 않습니다.
2. 답
물을 항상 직접 이용하여 벼, 미나리, 연(연꽃), 왕골(돗자리 만드는 재료로 대나무와 비슷함)을 재배하는 토지입니다
3. 과수원
사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지입니다. 만약 부속시설물이 주거용 건축물이라면 지목은 과수원이 아닌 "대"로 합니다.
4. 목장용지
축산업 및 낙농업을 하기 위해 초지를 조성하거나 가축을 사육하고 그 부속시설물 토지를 목장용지로 합니다. 과수원 용지와 마찬가지로 주거용 건축물의 부지는 대로 합니다.
5. 임야
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈 땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지입니다.
6. 광천지
지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지입니다. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외합니다.
7. 염전
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지입니다. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장 시설물의 부지의 지목은 염전이 아니고 공장용지입니다.
8. 대
영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지와 택지조성공사가 준공된 토지입니다.
흔히 지목 '대'를 대지의 줄임말이거나 동일하다고 생각하는 경우가 많은데, '대지'는 건축법 상 용어로 지목인 '대'와 반드시 일치하지 않는다는 것을 주의해야 합니다.
9. 공장용지
제조업을 하고 있는 공장 시설물의 부지와 공장부지 조성 공사가 준공된 토지, 공장 부지 구역 내에 의료시설 등 부속시설물의 부지입니다.
10. 학교용지
학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지입니다.
11. 주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다
노상주차장이나 부설주차장, 야외전시장은 제외되며, 고속도로 내 편의시설들은 도로에 포함됩니다.
12. 주유소용지
석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지와 저유소 및 원유저장소 부지를 말합니다. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외합니다.
13. 창고용지
물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
14. 도로
일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지를 말하며, 고속도로 휴게소 부지와 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지를 포함합니다. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외합니다.
15. 철도용지
교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지를 말합니다.
16. 제방
조수ㆍ자연 유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제 ㆍ방파제 등의 부지입니다.
17. 하천
자연적으로 물이 흐르거나 흐를 것으로 예상되는 토지입니다.
18. 구거
용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로나 둑 같은 시설의 부지입니다. 자연적으로 물이 흐르는 하천 중 소규모인 경우도 해당합니다.
19. 유지(溜池)
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지입니다.
20. 양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
21. 수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
22. 공원
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지입니다.
23. 체육용지
종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지입니다.
다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장(테니스장)ㆍ골프 연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외합니다.
24. 유원지
수영장ㆍ유선장(오리배를 탈 수 있는 선착장)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외합니다.
25. 종교용지
일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다.
26. 사적지
문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지입니다. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외합니다.
27. 묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지와 묘지공원, 봉안 시설, 그리고 부속시설물의 부지입니다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 합니다.
28. 잡종지
다른 지목에 속하지 않은 토지나 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물처리장, 비행장, 야외시장, 갈대밭, 변전소, 실외에 물건을 쌓아두는 곳 등이 잡종지에 해당합니다.
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